En resumen
- El mantenimiento preventivo son las revisiones que se hacen con una periodicidad fija, antes de que el equipo falle, para alargar su vida y evitar averías.
- Se diferencia del correctivo, que repara cuando ya se ha roto, y del predictivo, que interviene cuando las mediciones del equipo indican que se acerca un fallo.
- Un plan de mantenimiento preventivo se hace en cinco pasos: inventario de equipos, operaciones por tipo de equipo, periodicidad, calendario con responsable y registro de cada visita.
- En algunas instalaciones es obligatorio: el RITE fija periodicidades mínimas para las instalaciones térmicas y el RIPCI para la protección contra incendios, y en ambos casos hay que conservar los registros al menos cinco años.
¿Qué es el mantenimiento preventivo?
Es el mantenimiento que se hace de forma planificada, con una periodicidad fija (por tiempo, por horas de uso o por kilómetros), para que el equipo no llegue a fallar. Limpiar filtros, cambiar el aceite, comprobar presiones o apretar conexiones son operaciones típicas de mantenimiento preventivo.
Su lógica es sencilla: una revisión programada cuesta menos que una avería, porque se hace cuando a ti te viene bien, con el material preparado y sin parar la actividad del cliente.
Además de una buena práctica, para muchas empresas es una obligación. El Real Decreto 1215/1997 obliga al empresario a mantener los equipos de trabajo en condiciones seguras durante todo su uso, siguiendo las instrucciones del fabricante. Y reglamentos como el RITE o el RIPCI fijan periodicidades mínimas para instalaciones concretas.
Mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo: diferencias
Los tres tipos conviven en cualquier empresa. La diferencia está en cuándo se interviene:
- Preventivo. Se interviene por calendario o por uso, aunque el equipo funcione bien. Ejemplo: revisar una caldera una vez al año.
- Correctivo. Se interviene cuando el equipo ya ha fallado. Puede ser urgente (la avería para la actividad) o programado (un defecto que se puede reparar más adelante).
- Predictivo. Se interviene cuando una medición indica que el fallo se acerca: vibraciones, temperatura, consumo eléctrico, análisis de aceite o termografía. Necesita sensores o mediciones periódicas.
Cómo hacer un plan de mantenimiento preventivo paso a paso
- 1. Haz el inventario de equipos. Cada equipo con su ubicación, tipo, marca, modelo, número de serie, potencia y fecha de instalación. Sin inventario no hay plan.
- 2. Define las operaciones por tipo de equipo. Parte del manual del fabricante y de la normativa que te aplique. Agrupa por tipo: todas las bombas de calor de 12 a 70 kW comparten la misma lista.
- 3. Fija la periodicidad. La más exigente entre el fabricante, la ley y tu experiencia. Mensual, trimestral, semestral o anual, o por horas de funcionamiento.
- 4. Haz el calendario y asigna responsables. Reparte las visitas del año entre técnicos y semanas para no concentrarlas. Agrupa las de una misma zona en la misma ruta.
- 5. Prepara el checklist y el parte. Cada visita tiene que dejar constancia: operaciones hechas, mediciones, incidencias, material usado, fecha, hora y firma.
- 6. Registra y revisa. Guarda cada parte en la ficha del equipo. Cada pocos meses, mira qué equipos acumulan averías y ajusta la periodicidad o las operaciones.
¿Qué debe comprobar en un mantenimiento preventivo? Checklist de ejemplo
Las operaciones dependen del equipo. Como ejemplo, esta es una lista para un aire acondicionado basada en las operaciones orientativas de la tabla 3.2 de la IT 3 del RITE para instalaciones de climatización, más los datos que debe recoger cualquier parte:
- Datos de la visita. Cliente, dirección, equipo (marca, modelo, número de serie y ubicación), fecha, hora de entrada y salida, y técnico.
- Limpieza. Limpieza de evaporadores y condensadores, y revisión y limpieza de filtros de aire.
- Circuito frigorífico. Comprobación de la estanquidad y de los niveles de refrigerante y aceite.
- Distribución de aire. Revisión de unidades terminales y de las unidades de impulsión y retorno de aire.
- Funcionamiento. Revisión del equipo autónomo y del sistema de control automático: que arranca, para y responde a la consigna.
- Cierre. Incidencias encontradas, material sustituido, recomendaciones y firma del cliente.
Mantenimiento preventivo obligatorio: RITE en instalaciones térmicas
El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (Real Decreto 1027/2007) fija en su IT 3.3 la periodicidad mínima del mantenimiento preventivo. Si el Manual de uso y mantenimiento o el fabricante piden más frecuencia, manda lo más exigente. Lo hace una empresa mantenedora habilitada, y por encima de 70 kW el titular tiene que firmar un contrato de mantenimiento.
En instalaciones de hasta 70 kW con supervisión remota en continuo, la periodicidad puede ampliarse hasta 2 años si se garantizan la seguridad y la eficiencia energética. Cada operación se anota en el registro de mantenimiento, que se conserva al menos cinco años.
- Aire acondicionado hasta 12 kW. Cada 4 años en viviendas y cada 2 años en otros usos.
- Aire acondicionado de 12 a 70 kW. Cada 2 años en viviendas y anual en otros usos.
- Calderas murales a gas hasta 70 kW. Cada 2 años en viviendas y anual en otros usos.
- Calentadores de ACS a gas hasta 24,4 kW. Cada 5 años en viviendas y cada 2 años en otros usos.
- Instalaciones de más de 70 kW. Mensual. Algunas operaciones de la tabla 3.3 son mensuales (como la comprobación de estanquidad y niveles de refrigerante) y otras una o dos veces por temporada (como la limpieza de evaporadores y condensadores).
- Solar térmica. Anual hasta 14 kW y semestral por encima.
Mantenimiento preventivo obligatorio: RIPCI en protección contra incendios
El Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (Real Decreto 513/2017, modificado por el Real Decreto 164/2025) obliga a seguir el programa de mantenimiento del fabricante y, como mínimo, las operaciones de su anexo II.
Las actas de mantenimiento se firman por quien lo hace y por el representante de la propiedad, y tanto la mantenedora como el titular conservan constancia del programa de mantenimiento preventivo al menos cinco años.
- Cada 3 y 6 meses (tabla I). Las puede hacer el fabricante, una empresa mantenedora o el propio personal del titular. En extintores, por ejemplo: que están en su sitio, accesibles y señalizados, que el indicador de presión está en la zona de operación y que no faltan precintos.
- Cada año y cada 5 años (tabla II). Solo el fabricante o una empresa mantenedora habilitada. En extintores, el mantenimiento anual según la norma UNE 23120 y el retimbrado según el Reglamento de Equipos a Presión; en mangueras de BIE, sustitución al menos cada 20 años salvo que el fabricante certifique más.
- Inspección cada 10 años. Además del mantenimiento, el titular debe pedir al menos cada diez años una inspección a un organismo de control acreditado, salvo las excepciones del artículo 22 (por ejemplo, uso residencial vivienda).
Indicadores para medir el mantenimiento preventivo
Información consultada en octubre de 2026 en los textos consolidados del RITE, el RIPCI y el Real Decreto 1215/1997 en el BOE.
- Cumplimiento del plan. Revisiones hechas en plazo / revisiones programadas. Es el indicador principal: si baja, el plan no se está cumpliendo.
- Relación preventivo / correctivo. Horas de preventivo frente a horas de averías. Un preventivo bien hecho debería reducir el correctivo con el tiempo.
- MTBF (tiempo medio entre fallos). Tiempo de funcionamiento dividido entre el número de averías. Si sube, el preventivo está funcionando.
- MTTR (tiempo medio de reparación). Tiempo de reparación dividido entre el número de reparaciones. Mide lo rápido que vuelves a poner el equipo en marcha.
- Coste por equipo. Horas, material y repuestos de cada equipo en el año, comparado con lo que cobras por mantenerlo.
Mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo
Cuándo se usa cada uno y qué supone para tu empresa.
| Preventivo | Correctivo | Predictivo | |
|---|---|---|---|
| Cuándo se interviene | Por calendario o por uso | Cuando el equipo falla | Cuando una medición avisa |
| Se planifica | Sí, con meses de antelación | No (urgente) o poco (programado) | Sí, según los datos |
| Coste por intervención | Bajo y previsible | Alto e imprevisible | Medio, más la inversión en medición |
| Parada del equipo | Programada | Inesperada | Programada |
| Ejemplo | Limpiar filtros cada temporada | Cambiar un compresor averiado | Cambiar un rodamiento por vibraciones |
| Cuándo conviene | Casi siempre, y cuando lo exige la ley | Equipos baratos y no críticos | Equipos críticos y caros |
Las periodicidades legales del RITE (IT 3.3) y del RIPCI (anexo II) son mínimos: si el fabricante pide más, manda el fabricante. Información consultada en octubre de 2026.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el mantenimiento preventivo y correctivo?
El preventivo se hace de forma planificada, antes de que el equipo falle, con una periodicidad fija. El correctivo se hace cuando el equipo ya ha fallado, para repararlo. Un buen plan de preventivo reduce el correctivo.
¿Cómo debe hacer el mantenimiento preventivo?
Con un inventario de equipos, una lista de operaciones por tipo de equipo, una periodicidad (la más exigente entre fabricante y normativa), un calendario con técnico asignado y un parte de cada visita que se guarde en la ficha del equipo.
¿Cada cuánto hay que hacer el mantenimiento preventivo del aire acondicionado?
Según la IT 3 del RITE, un equipo de hasta 12 kW se revisa al menos cada 4 años en viviendas y cada 2 años en otros usos; de 12 a 70 kW, cada 2 años en viviendas y una vez al año en otros usos. Por encima de 70 kW, mensual. Si el fabricante pide más, manda el fabricante.
¿Qué diferencia hay entre mantenimiento preventivo, correctivo y predictivo?
El preventivo interviene por calendario, el correctivo cuando el equipo falla y el predictivo cuando una medición (vibraciones, temperatura, consumo) indica que el fallo se acerca.
¿Quién puede hacer el mantenimiento preventivo de los extintores?
Las comprobaciones trimestrales y semestrales de la tabla I del RIPCI las puede hacer el propio titular. Las anuales y quinquenales de la tabla II, solo el fabricante o una empresa mantenedora habilitada.
¿Cuánto tiempo hay que guardar los registros de mantenimiento?
Al menos cinco años, tanto en el RITE (registro de operaciones de mantenimiento) como en el RIPCI (actas y constancia del programa de mantenimiento preventivo).