En resumen
- El administrador es uno de los órganos de gobierno de la comunidad; sus funciones mínimas están en el artículo 20 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.
- Puede serlo cualquier propietario o un profesional con cualificación suficiente y legalmente reconocida (art. 13.6); si nadie lo es, sus funciones las asume el presidente.
- Lo nombra y lo cesa la junta por mayoría; el cargo dura un año salvo que los estatutos digan otra cosa.
- Prepara el presupuesto, cobra y paga, ejecuta los acuerdos, cuida del edificio y custodia la documentación, que es de la comunidad.
Qué es el administrador de una comunidad de propietarios
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) enumera en su artículo 13.1 los órganos de gobierno de la comunidad: la junta de propietarios, el presidente (y, en su caso, vicepresidentes), el secretario y el administrador.
El administrador es quien lleva el día a día: cuentas, cobros, pagos, proveedores, averías y documentación. El presidente representa a la comunidad (art. 13.3); el administrador gestiona.
No siempre existe como persona distinta. El artículo 13.5 dice que las funciones de secretario y administrador las ejerce el presidente, salvo que los estatutos o la junta, por mayoría, decidan nombrarlos aparte. Y el artículo 13.6 permite que secretario y administrador sean la misma persona: el secretario-administrador.
Funciones del administrador de fincas según el artículo 20 LPH
El artículo 20.1 LPH le atribuye estas funciones:
- a) Velar por el buen régimen de la casa. Cuidar de las instalaciones y servicios y hacer a los propietarios las advertencias y apercibimientos oportunos.
- b) Preparar el plan de gastos. Preparar con antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo cómo pagarlos. Es el presupuesto anual.
- c) Conservar el edificio. Atender a la conservación y disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios.
- d) Ejecutar acuerdos, cobrar y pagar. Ejecutar los acuerdos de obras y efectuar los pagos y cobros que procedan.
- e) Actuar como secretario y custodiar documentos. Hacer, en su caso, de secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios.
- f) Lo que le encargue la junta. Todas las demás atribuciones que le confiera la junta de propietarios.
Otras tareas del administrador que marca la ley
Fuera del artículo 20, la ley le asigna tareas cuando hace también de secretario, que es lo habitual en los administradores profesionales:
- Certificado de deudas para vender un piso. Lo emite quien ejerza de secretario, con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde que se pide (art. 9.1.e).
- Actas. El acta se cierra con la firma del presidente y del secretario al terminar la junta o en los diez días naturales siguientes, y se remite a los propietarios (art. 19.3).
- Libro de actas y archivo. El secretario custodia los libros de actas y conserva cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las juntas (art. 19.4).
- Reclamar a los morosos. Certifica el acuerdo de liquidación de la deuda para el proceso monitorio y, si la junta lo acuerda, el secretario-administrador profesional puede reclamarla judicialmente por esta vía (art. 21.2 y 21.3).
Quién puede ser administrador de una comunidad de propietarios
El artículo 13.6 LPH dice que el cargo de administrador, o de secretario-administrador, puede ejercerlo «cualquier propietario, así como personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones». También puede recaer en sociedades y otras personas jurídicas «en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico».
¿Tiene que estar colegiado? Aquí hay debate. Los colegios de administradores de fincas defienden la colegiación. Pero la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, en su informe IPN/CNMC/028/24 de 11 de noviembre de 2024 sobre el borrador de nuevos estatutos colegiales, recomendó eliminar la exigencia de colegiación «mientras no haya una norma con rango de ley que la exija», y señaló que la LPH no exige un título universitario concreto.
En la práctica: la ley no exige colegiación a un propietario que administra su propia comunidad, y el debate se centra en quien ejerce como profesional para terceros. Si contratas a un profesional, pide que acredite su formación, si está colegiado, si tiene seguro de responsabilidad civil y cómo custodia el dinero de la comunidad.
Cómo se nombra y cómo se cesa al administrador
- Lo nombra la junta. Nombrar y remover a los cargos corresponde a la junta de propietarios (art. 14.a). Es un acuerdo ordinario: mayoría de propietarios y de cuotas en primera convocatoria, o mayoría de asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes en segunda (art. 17.7).
- Debe figurar en el orden del día. La convocatoria tiene que indicar los asuntos a tratar (art. 16.2). Pon expresamente «nombramiento de administrador».
- Dura un año, salvo estatutos. Los cargos se nombran por un año, salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7). Es habitual renovar en la junta ordinaria anual.
- Se puede cesar antes. La junta puede removerlo antes de que acabe el mandato, en sesión extraordinaria convocada para ello (art. 13.7).
- Revisa el contrato. Con un administrador profesional hay además un contrato de servicios. Mira su duración, el preaviso y qué pasa con la documentación al terminar.
Qué debe entregar el administrador a la comunidad
La junta tiene que reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (art. 16.1), y es el administrador quien los prepara. Como mínimo, debe entregar:
- Presupuesto anual. El plan de gastos previsibles y cómo se van a pagar (art. 20.1.b), para que la junta lo apruebe (art. 14.b).
- Cuentas del ejercicio. Ingresos y gastos, con justificantes, saldo bancario y relación de propietarios deudores.
- Fondo de reserva. Su saldo, que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f). Es de la comunidad y sirve para obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética.
- Actas y convocatorias. El libro de actas y la documentación de las juntas, que custodia a disposición de los propietarios (arts. 19.4 y 20.1.e).
- Lista de morosos para la convocatoria. La convocatoria debe incluir la relación de propietarios que no están al corriente y advertir de la privación del voto (art. 16.2).
¿Cuánto cobra un administrador de comunidad de propietarios?
No hay una tarifa oficial ni una fuente pública fiable con precios medios actualizados, así que desconfía de cifras genéricas. Los honorarios se pactan libremente y dependen sobre todo de:
- El número de viviendas, locales, garajes y trasteros, y si hay mancomunidades o subcomunidades.
- Los servicios incluidos: piscina, portería, ascensores, zonas verdes, personal contratado.
- Cuántas juntas incluye al año y si las extraordinarias se cobran aparte.
- Si incluye la gestión de siniestros, obras y subvenciones, o la reclamación de morosos.
- Los extras: certificados de deuda, envíos certificados, copias o gestiones fuera de horario.
Administrador profesional o presidente: qué conviene
En un edificio pequeño, con pocos gastos y vecinos implicados, el presidente puede asumir las funciones de administrador sin coste, porque así lo prevé la ley (art. 13.5). El problema es que el cargo rota y cada año cambia quién tiene las cuentas, las claves del banco y los papeles.
Un administrador profesional da continuidad, conoce los plazos y sabe reclamar deudas o gestionar un siniestro. A cambio, cobra. Sea quien sea, pide siempre lo mismo: cuentas claras por partida, recibos con su desglose, el saldo del fondo de reserva y acceso a las actas.
Presidente que administra frente a administrador profesional
| Aspecto | Presidente con funciones de administrador | Administrador profesional |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 13.5 LPH: las asume si no se nombra a otro | Art. 13.6 LPH: cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida |
| Coste | Ninguno, salvo que la junta acuerde otra cosa | Honorarios pactados con la comunidad |
| Duración | Un año, salvo estatutos (art. 13.7) | Un año, salvo estatutos, más lo que diga el contrato |
| Reclamación de morosos | Certificado del secretario con visto bueno del presidente | Puede reclamar por monitorio si la junta lo acuerda (art. 21.2) |
| Continuidad | Cambia cuando rota el cargo | Se mantiene mientras la junta no lo cese |
Información consultada en octubre de 2026 en el texto consolidado de la Ley 49/1960 publicado en el BOE y en el informe IPN/CNMC/028/24 de la CNMC. Las comunidades de Cataluña se rigen por el Código Civil de Cataluña.
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las funciones del administrador de fincas?
Según el artículo 20 LPH: velar por el buen régimen del edificio, preparar el plan de gastos para la junta, atender la conservación y las reparaciones urgentes, ejecutar los acuerdos de obras, cobrar y pagar, actuar en su caso como secretario y custodiar la documentación, y lo demás que le encargue la junta.
¿Es obligatorio tener administrador en una comunidad de propietarios?
Siempre tiene que haber alguien que ejerza sus funciones, pero no un profesional. Si la junta no nombra a nadie, las funciones de secretario y administrador las ejerce el presidente (art. 13.5 LPH).
¿Un vecino puede ser administrador de la comunidad?
Sí. El artículo 13.6 LPH permite que el cargo lo ejerza cualquier propietario, además de profesionales con cualificación suficiente y legalmente reconocida.
¿Qué mayoría hace falta para cambiar de administrador de fincas?
Mayoría ordinaria del artículo 17.7: mayoría de propietarios y de cuotas en primera convocatoria, o mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes en segunda. Si es antes de acabar el mandato, en junta extraordinaria (art. 13.7).
¿Cuánto tiene que haber en el fondo de reserva?
Como mínimo, el 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad (art. 9.1.f LPH). Es de la comunidad y con él se puede contratar un seguro o un mantenimiento permanente del edificio.
¿Qué pasa con la documentación si cambiamos de administrador?
La documentación es de la comunidad: el administrador la custodia a disposición de los propietarios (art. 20.1.e LPH). Al cesar, debe entregarla al nuevo administrador o al presidente. Pide por escrito el libro de actas, las cuentas, los contratos y el saldo bancario.